Fachbeitrag · Markt und Geografie

Logistikregionen Deutschland 2026: Atlas der 24 Regionen mit Spitzenmieten, Flächenumsatz und Pipeline

Bulwiengesa und Fraunhofer SCS teilen den deutschen Logistikmarkt in 24 Regionen. Der Atlas ordnet sie nach Cluster-Funktion, dominanten Asset-Typen und den Datenquellen, die für Asset-Allokation und Standortprüfung wirklich tragen. Geeignet für Asset Manager, Spezialfondsmanager und Standortprüfer mit deutschem Industrial-Mandat.

Zielgruppe: Asset Manager, Spezialfondsmanager, REIT-Analysten, Standortprüfer, Generalplaner und Broker mit deutschem Logistik-Sleeve.
Lesezeit: Etwa 18 bis 22 Minuten plus Quellen-Workflow.
Taxonomie: bulwiengesa-Fraunhofer-SCS-Set von 24 Logistikregionen, Stand 2024 fortgeschrieben.

Die 24 Logistikregionen nach bulwiengesa und Fraunhofer SCS

Bulwiengesa und Fraunhofer SCS arbeiten seit mehreren Studienzyklen mit einem Set von 24 deutschen Logistikregionen. Die Regionsschnitte sind in einzelnen Studienausgaben leicht variiert, aber der Kern ist über Jahre stabil. Der gemeinsame Logistik-und-Immobilien-Jahresreport von bulwiengesa, Garbe, Deka, Savills und Berlin Hyp führt die Karten mit Abgrenzungen.

Der Atlas folgt dieser etablierten Regionsdefinition. Damit liest jeder Marktbericht von BNP Paribas Real Estate, JLL, Colliers, CBRE oder Logivest auf derselben geografischen Grundlage.

Deutschlandkarte mit den 24 Logistikregionen nach bulwiengesa und Fraunhofer SCS: Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Hamburg, Berlin Brandenburg, Leipzig Halle, München, Stuttgart, Hannover und 16 weitere Regionen — Deutschlandkarte mit allen 24 Logistikregionen nach bulwiengesa und Fraunhofer SCS, farblich nach Cluster-Funktion gegliedert: Top-7-Märkte, Sekundärmärkte mit hoher Dynamik und Spezialregionen mit dominanten Asset-Typen.

Die 24 Logistikregionen, geografisch geordnet

Stand bulwiengesa und Fraunhofer SCS, fortgeschrieben aus den Studien 2019 bis 2024.

Norddeutschland: Hamburg, Bremen / Bremerhaven, Hannover, Schwerin / Rostock (Nordostdeutschland).
Ostdeutschland: Berlin / Brandenburg, Leipzig / Halle, Dresden, Magdeburg, Erfurt / Thüringen.
Westdeutschland: Ruhrgebiet, Düsseldorf / Köln (Kölner Bucht), Münster / Osnabrück, Bielefeld / OWL.
Mitteldeutschland: Rhein-Main (Frankfurt), Kassel / Nordhessen, Mittelhessen (Gießen / Wetzlar).
Südwestdeutschland: Rhein-Neckar, Stuttgart, Saarbrücken / Westpfalz.
Süddeutschland: München, Nürnberg / Erlangen / Fürth, Augsburg / Donau-Ries, Regensburg / Ostbayern, Würzburg / Schweinfurt.

Top-7 deutsche Logistikmärkte: Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Hamburg, Berlin, München, Leipzig, Stuttgart

Sieben Regionen tragen den überwiegenden Teil des deutschen Logistik-Flächenumsatzes. Sie unterscheiden sich nach Geografie, Asset-Typ und Mieterstruktur deutlich genug, dass eine einzige Allokationsstrategie nicht für alle gleichermaßen trägt. Die Atlas-Karte oben hebt diese sieben Cluster hervor; die folgenden Regionsbeschreibungen ordnen Asset-Typ, dominante Mieter und Standort-Treiber.

Rhein-Main (Frankfurt)

Internationaler Drehscheiben-Markt mit hoher Flächenknappheit und konkurrierender Datacenter-Nachfrage.

Dominante Asset-Typen: Big-Box-Distribution, Luftfracht-Hubs (Frankfurt Cargo City), E-Commerce-Fulfillment, Pharma-Logistik. Bildmappe für Big-Box-Standorte: Distributionszentrum-Visualisierung.
Standort-Treiber: Frankfurt Airport, Autobahnkreuz Frankfurt, ICE-Hochleistungstrasse, Banken- und Pharma-Industrie als Endkunden.
Spitzenmieten-Position: Regelmäßig in der deutschen Top-3, in mehreren Quartalen direkt hinter München.
Konkurrenz-Druck: Hyperscale-Datacenter konkurrieren um dieselben Flächen; Stromnetz-Engpass und ÜNB-Reifegradverfahren strukturieren das Standortspiel.
Aktuelle Datenquelle: BNP Paribas Real Estate Logistikmarkt Deutschland Quartalsbericht; JLL Germany Logistics Market Overview.

Rhein-Ruhr (Düsseldorf, Köln, Ruhrgebiet)

Größter zusammenhängender Logistik-Cluster Deutschlands, bestehend aus Kölner Bucht und Ruhrgebiet.

Dominante Asset-Typen: Standardlogistik, Distributionszentren, urbane Last-Mile-Depots, Multi-Tenant-Hubs. Bildmappe für klassische Lagerflächen: Logistikzentrum-Visualisierung.
Standort-Treiber: Hohe Bevölkerungsdichte, Autobahnkreuze Duisburg und Köln-West, Rhein-Häfen als kombinierter Verkehr.
Spitzenmieten-Position: Oberes Mittelfeld; Düsseldorf-Köln-Kern teurer als peripheres Ruhrgebiet.
Strukturwandel: Rheinisches Revier zieht Datacenter-Hyperscaler (Microsoft Bergheim) und damit konkurrierende Industrie-Nachfrage.
Aktuelle Datenquelle: Realogis Logistikmarkt-Bericht Ruhrgebiet; Logivest Regionalkompass; BNP Paribas Real Estate.

Hamburg

Seehafen-Cluster mit hoher Bedeutung für Container, Stückgut und Rückgrat-Distribution.

Dominante Asset-Typen: Hafenlogistik, Container-Depots, Distributionshallen für Norddeutschland, Last-Mile in der Metropole.
Standort-Treiber: Hafen Hamburg, A1- und A7-Korridore, Bahn-Anbindung Skandinavien.
Spitzenmieten-Position: Regelmäßig Top-3 zusammen mit München und Rhein-Main.
Pipeline-Beschränkung: Flächenknappheit im Stadtgebiet zwingt Entwickler in den Umlandring (Norderstedt, Reinbek, Buchholz).
Aktuelle Datenquelle: JLL Hamburg Logistics Report; Colliers Logistik Norddeutschland; BNP Paribas Real Estate.

Berlin und Brandenburg

Schnell wachsender Markt durch E-Commerce, Tesla-Cluster und Bevölkerungswachstum.

Dominante Asset-Typen: E-Commerce-Fulfillment, Last-Mile-Depots, Zulieferer-Hubs für Automotive (Tesla Grünheide).
Standort-Treiber: Bevölkerungswachstum Berlin, BER-Flughafen-Korridor, Tesla-Gigafactory als Anker.
Spitzenmieten-Position: Oberes Mittelfeld, mit deutlichem Anstieg seit 2020.
Pipeline-Dynamik: Brandenburger Umlandgemeinden bauen aktiv aus; Konkurrenz mit Datacenter-Standorten im Speckgürtel.
Aktuelle Datenquelle: Logivest Berlin/Brandenburg-Kompass; JLL; BNP Paribas Real Estate.

München

Hochpreis-Cluster mit dominanter Automotive- und Tech-Nachfrage.

Dominante Asset-Typen: Premium-Distribution, Automotive-Zulieferer (BMW, Audi-Korridor), Tech-Hardware-Hubs.
Standort-Treiber: München Flughafen, Autobahnkreuz München-Ost, hohe Kaufkraft als Endkundenmarkt.
Spitzenmieten-Position: Regelmäßig die teuerste deutsche Logistikregion.
Pipeline-Beschränkung: Flächenknappheit zwingt in den Umlandring (Ingolstadt, Augsburg-Peripherie).
Aktuelle Datenquelle: BNP Paribas Real Estate München; Colliers Logistik Süddeutschland; Logivest Bayern-Kompass.

Leipzig und Halle

Dynamischste Pipeline-Region Deutschlands; E-Commerce-Hub mit DHL- und Amazon-Schwerpunkt.

Dominante Asset-Typen: Hyperscale-Fulfillment, Cross-Dock-Hubs, Luftfracht-Hub Leipzig/Halle. Bildmappe für E-Commerce-Hubs: Fulfillment-Center-Visualisierung.
Standort-Treiber: DHL European Hub Leipzig, Amazon-Fulfillment-Stockwerk, Autobahnkreuze A9 und A14, verfügbare Flächen.
Spitzenmieten-Position: Unteres bis mittleres Top-Niveau; günstiger als Top-3, mit Aufholtempo.
Pipeline-Dynamik: Größte Single-Region-Pipeline mehrerer Berichtsjahre; mehrere Großdeals jenseits der 100.000-m²-Marke.
Aktuelle Datenquelle: Logivest Leipzig/Halle-Kompass; JLL; Garbe Marktbericht Ostdeutschland.

Stuttgart

Automotive-Logistik-Hochburg mit hoher Standort-Knappheit.

Dominante Asset-Typen: Automotive-Zulieferer (Daimler, Porsche, Bosch-Korridor), Premium-Distribution.
Standort-Treiber: Daimler-Heimat, Bosch-Konzern, Maschinenbau-Region, A8 und A81 als Hauptkorridore.
Spitzenmieten-Position: Oberes Mittelfeld, mit Tendenz zur Top-3 in einzelnen Quartalen.
Pipeline-Beschränkung: Sehr hohe Flächenknappheit; Expansion in Heilbronn-Korridor und Donauraum.
Aktuelle Datenquelle: Colliers Logistik Baden-Württemberg; Logivest Süddeutschland; JLL Stuttgart.

Sekundärmärkte mit hoher Dynamik: Niederrhein, Hannover, Nürnberg, Rhein-Neckar, Bremen

Fünf Sekundärregionen liefern in den Berichtszyklen der letzten Jahre regelmäßig Flächenumsatz oberhalb des Bundesdurchschnitts. Sie sind in der Asset-Allokation oft attraktiver als die Top-3, weil das Verhältnis aus Spitzenmiete, Verfügbarkeit und Mieterbonität günstiger liegt.

Niederrhein und Duisburg: verbindet Rhein-Häfen, Logport-Cluster und A40-Korridor; Hauptmärkte für Container-Depots und Hinterland-Logistik.
Hannover: Mitte-Deutschland-Drehscheibe mit Volkswagen-Cluster, hoher Last-Mile-Funktion und Pipeline-Reserven.
Nürnberg und Mittelfranken: Süd-Nord-Schnittstelle, Schaeffler- und Adidas-Cluster, gute Pipeline-Verfügbarkeit.
Rhein-Neckar: Chemie-, Pharma- und SAP-Logistik; Mannheim und Ludwigshafen als Anker; A6- und A65-Korridor.
Bremen und Bremerhaven: Hafenlogistik, Automotive-Hafen (Daimler, BMW), Containergeschäft, Schienen-Anbindung Mitteldeutschland.

Spezialregionen und Nischenmärkte: Bielefeld/OWL, Münster/Osnabrück, Erfurt, Magdeburg

Acht weitere Regionen sind Nischen mit klar definierter Standortlogik. Sie eignen sich selektiv für Spezial-Allokationen, weniger für breite Industrial-Sleeves.

Bielefeld und Ostwestfalen-Lippe: familiengeführter Mittelstand, Möbel- und Lebensmittel-Logistik (Dr. Oetker, Schüco), A2-Korridor.
Münster und Osnabrück: Drehscheibe Nord-West, Konsumgüter-Distribution, A1- und A30-Korridore.
Erfurt und Thüringen: Mitte-Deutschland-Drehscheibe, A4-Korridor, wachsender Automotive-Zulieferer-Markt.
Magdeburg: Intel-Investitionsstandort und damit wachsende Zulieferer-Logistik, A2-Korridor.
Dresden: Halbleiter-Cluster mit AMD- und GlobalFoundries-Nachfrage, A4- und A17-Korridore.
Kassel und Nordhessen: Mittelpunkt Deutschlands, Cross-Dock-Hubs, ICE-Knotenpunkt Kassel-Wilhelmshöhe.
Saarbrücken und Westpfalz: französischer Grenzkorridor, Automotive-Zulieferer, Verteidigungs-Logistik.
Schwerin und Rostock: Ostsee-Hafen, Skandinavien-Korridor, wachsende Bedeutung im Defence-Logistik-Segment.

Datenquellen für aktuelle Spitzenmieten, Flächenumsatz und Pipeline

Die Marktdaten für die 24 Regionen werden quartalsweise und jährlich von einem etablierten Quellen-Set publiziert. Wer eine konsistente Auswertung über mehrere Regionen plant, sollte sich für eine Lead-Quelle pro Kennzahl entscheiden und die Methodik dokumentieren.

Primärquellen für Logistikregionen-Daten

Wer welche Kennzahl in welchem Berichtszyklus liefert.

Flächenumsatz quartalsweise: BNP Paribas Real Estate „Logistikmarkt Deutschland Quartalsbericht", JLL „Germany Logistics Market Overview", Colliers „Logistik und Industrie".
Spitzenmieten: JLL Prime-Rents-Tabelle, BNP Paribas Real Estate Zeitreihen, Colliers Prime-Rent-Charts, CBRE „Germany Logistics MarketView".
Pipeline und Fertigstellungen: bulwiengesa / Garbe / Deka / Savills / Berlin Hyp „Logistik und Immobilien Jahresreport"; Garbe Industrial Real Estate Research.
Regionale Vertiefungen: Logivest „Logistikregionen-Kompass" pro Region, Realogis Regionalreports.
Branchenpresse: DVZ Deutsche Verkehrs-Zeitung, Immobilien Zeitung, Logistik Heute, Logistra.
Methodische Definitionen: Fraunhofer SCS „Top-Logistikregionen Deutschland"; bulwiengesa Regionsabgrenzungen im Jahresreport.

Strukturwandel 2025-2026: was die Karte verschiebt

Sechs strukturelle Trends prägen die deutsche Logistik-Karte aktuell stärker als jede einzelne Quartalsverschiebung der Spitzenmieten.

Cross-Asset-Konkurrenz mit Datacentern: Im Rhein-Main-Cluster, im Berliner Speckgürtel und im Rheinischen Revier konkurrieren Logistik und Rechenzentrum um dieselben Grundstücke. Die Strom- und Wasser-Verfügbarkeit entscheidet zunehmend über die Asset-Klasse.
Halbleiter-Investitionen als Cluster-Anker: Intel Magdeburg, Bosch Dresden, Infineon-Erweiterung und TSMC-Allianz verschieben Zulieferer-Logistik in Regionen mit historisch schwächerer Logistik-Nachfrage.
Automotive-Wandel: Wegfall einzelner Werke (z. B. VW-Restrukturierung) und Aufbau Tesla Grünheide verändern die Brandenburger und niedersächsische Standortlogik.
NATO- und Verteidigungs-Nachfrage: Bundeswehr- und NATO-getriebener Logistik-Flächenbedarf für Munition, Material und Dual-Use-Güter wird in Sekundärregionen mit Bundeswehr-Stützpunkten spürbar.
E-Commerce-Konsolidierung: Nach der Expansionswelle 2020-2022 reduzieren einzelne Hyperscaler ihre Fulfillment-Footprints; Leipzig/Halle profitiert weiter, kleinere Regionen verlieren.
Flächenknappheit in den Top-3: München, Hamburg, Rhein-Main verlagern Neubau-Pipeline in den Umlandring; Sekundärmärkte profitieren von der Verdrängungs-Welle.

Heatmap-Darstellung des deutschen Logistik-Flächenumsatzes nach Region mit Konzentration auf Rhein-Main, Rhein-Ruhr, Hamburg, Berlin/Brandenburg, Leipzig/Halle, München und Stuttgart — Flächenumsatz-Heatmap: dunklere Cluster markieren die Top-7-Märkte. Sekundärregionen wie Niederrhein, Hannover, Nürnberg, Rhein-Neckar und Bremen treten als mittelheller Ring auf. Datenbasis: synthetisierte Bandbreiten aus BNP Paribas Real Estate, JLL und Colliers Quartalsberichten.

Standort-Storytelling: wo Visualisierung das Investmentkomitee überzeugt

Ein Investmentkomitee oder ein Standort-Komitee entscheidet nicht über Excel-Spalten allein. Es braucht den räumlichen Kontext, die Verkehrsanbindung, das Mieter-Cluster und das Quartiers-Umfeld zusammen. Die Visualisierungssystematik für Logistikregionen liefert vier Standardbausteine.

Regional-Heatmap mit Cluster-Funktion: wie die obige Karte, farblich nach Asset-Typ und Pipeline-Dynamik gegliedert.
Standortvisualisierung im Verkehrskontext: Drohnenperspektive auf das Standort-Grundstück mit Autobahnkreuz, Bahn-Anbindung und Mieter-Cluster im Hintergrund.
Mieter-Cluster-Karte: Top-10-Mieter im Umkreis von 30 Minuten Fahrtzeit, als geografisches Argument für Vermietungsrisiko.
Pipeline-Visualisierung: 3D-Modell des Vorhabens mit Vergleich gegen die regionale Wettbewerbs-Pipeline.

Die übergeordnete Visualisierungssystematik für deutsche Industrieprojekte einschließlich Werkserweiterungen, Produktionshallen und Gewerbeflächen liefert die Industrieimmobilien-Visualisierung. Alle Visualisierungen entstehen aus demselben 3D-Modellgrundbestand wie die asset-spezifischen Bildmappen, die in den Regionsprofilen oben verlinkt sind.

Standortvisualisierung einer deutschen Logistikregion mit Big-Box-Distributionshalle, Lkw-Hof, Autobahnkreuz im Vordergrund und Mieter-Cluster im Hintergrund für Standort-Storytelling im Investmentkomitee — Standortvisualisierung einer deutschen Logistikregion: Big-Box-Distributionshalle, Lkw-Hof, Autobahnkreuz im Vordergrund, Mieter-Cluster im Hintergrund. Diese Bildart bedient Investmentkomitee-Vorlagen, Asset-Manager-Reports und Spezialfonds-Pitches.

Bezug zu Asset-Typ und Investmentstrategie

Wer den Atlas in die Allokationsentscheidung übersetzt, vergleicht die regionale Karte mit dem Asset-Typ-Pfad. Big-Box-Distribution sucht andere Standorte als Last-Mile-Depot, Multi-Storey-Logistik oder Fulfillment-Center. Der eigene Leitfaden zum Investmentstrategie-Vergleich Logistik und Rechenzentrum ordnet die Cross-Asset-Konkurrenz in Rhein-Main und Berliner Umland im Detail.

Logistikregionen Deutschland, häufige Fragen

Was sind die deutschen Top-Logistikregionen?

Die marktüblichen Top-Logistikregionen sind Rhein-Main (Frankfurt), Rhein-Ruhr (Düsseldorf, Köln, Ruhrgebiet), Hamburg, Berlin und Brandenburg, München, Leipzig und Halle, Stuttgart, Hannover, Nürnberg und Bremen. Sie bilden zusammen den Kern des bulwiengesa-Fraunhofer-SCS-Taxonomie-Sets von 24 Regionen und tragen den überwiegenden Teil des deutschen Flächenumsatzes für Logistikimmobilien.

Welche Quellen liefern aktuelle Spitzenmieten und Flächenumsätze pro Region?

Quartalsweise Spitzenmieten und Flächenumsätze pro Region liefern BNP Paribas Real Estate (Logistikmarkt Deutschland Quartalsbericht), JLL (Germany Logistics Market Overview), Colliers (Logistik und Industrie Marktbericht) und CBRE (Germany Logistics MarketView). Jahresweise Pipeline-Daten kommen von bulwiengesa, Garbe, Deka, Savills und Berlin Hyp im gemeinsamen Logistik-und-Immobilien-Jahresreport. Logivest und Realogis ergänzen mit regionalen Vertiefungen.

In welcher Logistikregion sind die Spitzenmieten am höchsten?

München führt regelmäßig die Spitzenmieten-Liste an, gefolgt von Rhein-Main (Frankfurt) und Hamburg. Berlin und Brandenburg sowie Düsseldorf und Köln folgen im oberen Mittelfeld. Die genauen Quartalswerte verschieben sich, aber die Top-3-Reihenfolge München, Rhein-Main, Hamburg ist über mehrere Berichtszyklen stabil. Aktuelle Werte stehen in den Quartalsberichten von BNP Paribas Real Estate, JLL und Colliers.

Wo entstehen aktuell die größten Logistik-Pipeline-Volumen?

Die dynamischsten Pipeline-Regionen sind Leipzig und Halle, Berlin und Brandenburg, Niederrhein/Ruhrgebiet sowie das mittlere Rheinland. Leipzig und Halle profitiert von verfügbaren Flächen, guter Autobahn-Anbindung und einer starken E-Commerce-Hubs. Berlin-Brandenburg zieht Tesla-bezogene Zulieferer und Last-Mile-Logistik an. Niederrhein und Ruhrgebiet bleiben Standardlogistik-Kernmärkte. Der bulwiengesa-Logistik-und-Immobilien-Jahresreport beziffert das jährliche Fertigstellungsvolumen Deutschland insgesamt im niedrigen einstelligen Millionen-Quadratmeter-Bereich.

Wie wirkt sich die NATO-Verteidigungsnachfrage auf die deutsche Logistik-Nachfrage aus?

Die NATO-Drehscheibenrolle Deutschlands sowie die deutschen Verteidigungsausgaben treiben einen zusätzlichen jährlichen Logistik-Flächenbedarf für militärische Versorgung, Munition, Material und Dual-Use-Güter im Bereich mehrerer hunderttausend Quadratmeter pro Jahr. Standortpräferenzen liegen an Autobahn-Kreuzen mit guter Schienen-Anbindung und in Regionen mit Bundeswehr-Stützpunkten.

Regionen-Bildmappe für deutsches Logistik-Mandat beauftragen

Komplettpaket aus Regional-Heatmap, Standortvisualisierung im Verkehrskontext, Mieter-Cluster-Karte und Pipeline-Visualisierung. Geeignet für Investmentkomitee-Vorlagen, Asset-Manager-Reports und Spezialfonds-Pitches.

Region-Projektbrief senden Logistikzentrum-Leistung ansehen