Fachbeitrag · Investment und Vermarktung
Vorvermietung sichert eine Logistikimmobilie vor der Fertigstellung: Bildnachweis, Vorvermietungsquote und Forward Funding
Wer eine Logistikimmobilie als spekulativen Neubau entwickelt, vermietet sie idealerweise vor der Fertigstellung. Banken wünschen sich für die Finanzierung im Regelfall eine Vorvermietungsquote von rund 60 Prozent (Bulwiengesa, 2025). Ein belastbarer Bildnachweis gewinnt den Ankermieter, bevor die Halle steht, hebt die Quote und führt über einen prüfbaren Vermietungsstand zu Forward Funding. Dieser Beitrag ordnet die Entscheidung für Projektentwickler und Asset Manager.
- Zielgruppe
- Projektentwickler, Asset Manager, Generalplaner und Vermarktung von Logistikimmobilien.
- Lesezeit
- Etwa 10 Minuten, Entscheidungslogik von der Quote bis zum Forward Funding.
- Marktstand
- Mai 2026, Vorvermietungsquote nach Bulwiengesa 2025, Faustregel 60 bis 80 Prozent.
Warum Entwickler eine Logistikimmobilie vor der Fertigstellung vorvermieten
Projektentwickler vermieten eine Logistikimmobilie vor der Fertigstellung, weil ein spekulativer Neubau ohne gesicherten Mieter das größte Finanzierungsrisiko trägt.
Die Vorvermietung bindet einen Ankermieter über einen belastbaren Mietvorvertrag, lange bevor das erste Bauteil steht. Sie verwandelt eine reine Standorterwartung in einen vertraglich abgesicherten Cashflow, den die finanzierende Bank und das Investorengremium nachvollziehen können.
Was Vorvermietung von der klassischen Vermietung unterscheidet
Vorvermietung bezeichnet die verbindliche gewerbliche Vermietung vor der Baufertigstellung, anders als beim klassischen Vermietungsmandat eines Maklers an einer bestehenden Halle.
Der Mieter unterschreibt einen Mietvorvertrag auf Basis von Planung und Bildnachweis, nicht auf Basis einer Besichtigung. Diese zeitliche Verschiebung, das Vorzeichen vor der Fertigstellung, macht den Nachweis des geplanten Zustands zur eigentlichen Aufgabe.
Der Begriff Vorvermietung meint die gewerbliche Pre-Letting-Situation, nicht ein wohnungsrechtliches Vormietrecht.
Welches Risiko ein spekulativer Neubau ohne Vorvermietung trägt
Ein spekulativer Neubau ohne Vorvermietung startet die Bauphase, ohne zu wissen, wer die Halle nutzen wird. Steigen Baukosten oder Zinsen, fehlt der Immobilie der abgesicherte Cashflow, der das Projekt trägt.
Die Vorvermietung nimmt diesen Druck aus der Kalkulation: Ein gesicherter Ankermieter belegt die Fläche, bevor das Vermarktungsrisiko vollständig auf den Entwickler durchschlägt, und schafft die Voraussetzung für die nächste Hürde, die Vorvermietungsquote der Bank.
Wie die Vorvermietungsquote das Finanzierungsrisiko senkt
Die Vorvermietungsquote setzt die Schwelle, ab der eine Bank die Projektfinanzierung freigibt. Sie misst den Anteil der bereits vor der Fertigstellung verbindlich vermieteten Fläche zu einem Stichtag.
Erreicht ein Entwickler diese Schwelle, sinkt das Risiko aus Sicht der Bank, weil ein wesentlicher Teil des künftigen Cashflows bereits vertraglich steht.
Was die rund 60-Prozent-Schwelle für die Bankfinanzierung bedeutet
Die rund 60-Prozent-Schwelle bedeutet, dass eine Bank vor der Valutierung einen belastbaren Vorvertrag über einen wesentlichen Flächenanteil sehen will.
Der Mietvorvertrag, oder Vormietvertrag, ist das Instrument, das die Quote rechtlich konkret macht: Er bindet den Ankermieter verbindlich und zählt damit auf die Quote ein. Erst dieser Nachweis verwandelt eine Absichtserklärung in eine finanzierungsfähige Position.
| Kennzahl | Richtwert | Bedeutung für die Finanzierung |
|---|---|---|
| Vorvermietungsquote (Wunsch der Bank) | rund 60 Prozent | Schwelle zur Freigabe der Projektfinanzierung (Bulwiengesa, 2025). |
| Faustregel-Spanne | 60 bis 80 Prozent | Üblicher Korridor vor Baubeginn je nach Bank und Objekt. |
| Instrument | Mietvorvertrag | Macht die Quote rechtlich belastbar und einrechenbar. |
Vorvermietungsquote und Vermietungsstand: zwei Kennzahlen, kein Synonym
Vorvermietungsquote und Vermietungsstand werden oft verwechselt, steuern aber Unterschiedliches.
Die Vorvermietungsquote ist eine Stichtagsgröße vor der Fertigstellung und entscheidet über die Finanzierung. Der Vermietungsstand beschreibt den laufenden Belegungsgrad und wird über die gesamte Haltedauer gegenüber dem Investorengremium berichtet.
Wer beide Kennzahlen vermischt, verwechselt einen Stichtagswert mit einer laufenden Größe: Die Vorvermietungsquote misst den bis zu einem Stichtag vermieteten Anteil gegen die Finanzierungsschwelle; der Vermietungsstand beschreibt den danach laufenden Belegungsgrad gegenüber dem Investorengremium.
Wie ein Bildnachweis den Ankermieter vor der Fertigstellung überzeugt
Ein Bildnachweis belegt dem Ankermieter den geplanten Zustand, bevor die Halle steht. Gemeint ist ein belastbares, fotorealistisches Planungsbild, das den künftigen Bau prüfbar zeigt, nicht eine Quellenangabe zu einem Foto.
Am Bildnachweis beurteilt der Mieter Andienung, Hallenhöhe, Bürospange und Standortwirkung früh genug, um den Mietvertrag vor der Fertigstellung zu unterschreiben. Genau dieser frühe Abschluss hebt die Vorvermietungsquote.
Welche Entscheidung der Ankermieter am Bild trifft
Der Ankermieter entscheidet am Bildnachweis, ob die geplante Halle seine Betriebslogik trägt.
Er prüft, ob Andienung und Schleppkurve für sein Bemessungsfahrzeug passen, ob Hallenhöhe und Stützenraster zu seiner Regaltechnik passen und ob der Standort seine Bonität und Mietdauer rechtfertigt.
Weil der Logistiknutzer als Ankermieter mit seiner Unterschrift die Finanzierung mit auslöst, muss das Bild seine Fragen vor der Fertigstellung beantworten, nicht erst bei der Schlüsselübergabe.
Wie der Bildnachweis den Vermietungsstand belegbar macht
Der Bildnachweis macht den Vermietungsstand belegbar, weil er jede vermietete Teilfläche an einem prüfbaren Planungsbild festmacht.
StratumCGI liefert diese Bildlogik aus einem kalibrierten 3D-Modell, sodass Mieter und Investoren denselben geplanten Zustand sehen. Die konkrete Ausgestaltung der Bildlogik gehört auf die Leistungsseite, dieser Beitrag bleibt bei der Entscheidung dahinter.
Wie der Vermietungsstand Forward Funding und Forward Deal auslöst
Ein gesicherter Vermietungsstand setzt die Finanzierungsstruktur in Gang, mit der ein Investor das Projekt übernimmt.
Sobald die Vorvermietung den vereinbarten Stand erreicht, wird die Immobilie zum handelbaren Forward-Produkt: Der Entwickler verkauft das noch zu errichtende Objekt, der Investor finanziert es nach Struktur und Baufortschritt. Welche Struktur greift, hängt davon ab, wann der Investor zahlt und wer das Baurisiko trägt.
| Struktur | Zahlung des Investors | Baurisiko |
|---|---|---|
| Forward Funding | ratierlich nach Baufortschritt | Investor finanziert mit, trägt anteilig das Risiko der Bauphase. |
| Forward Purchase | Kaufpreis nach Fertigstellung | Entwickler trägt das Baurisiko bis zur Übergabe. |
| Forward Deal (Oberbegriff) | Kauf eines noch zu errichtenden Objekts | Setzt in beiden Varianten einen belastbaren Vermietungsstand voraus. |
Forward Funding und Forward Deal: wann der Investor zahlt
Beim Forward Funding zahlt der Investor ratierlich nach Baufortschritt und stellt damit die Projektmittel bereit, häufig über einen Spezialfonds als institutionellen Käufer. Beim Forward Purchase wird der Kaufpreis erst nach Fertigstellung fällig, das Baurisiko bleibt bis zur Übergabe beim Entwickler.
Am Markt zeigen sich beide Wege: GLP übernahm 2022 in Düren eine Logistikfläche über einen Off-Market Forward Deal, P3 vermietete 2022 in Ansbach mit Haier als Ankermieter bereits vor der Fertigstellung vollständig (Marktkontext, keine StratumCGI-Projekte).
Vermietungsstand gegenüber dem Investorengremium kommunizieren
Der Entwickler kommuniziert den Vermietungsstand fortlaufend gegenüber dem Investorengremium, das über Ankauf und Valutierung entscheidet. Ein einheitlicher Bildnachweis hält dabei alle Beteiligten auf demselben geplanten Zustand: Bank, Ankermieter und Gremium beurteilen dieselbe Halle.
Panattoni sicherte 2025 im Park Lübeck Süd Dräger als Ankermieter vor Baubeginn, ein aktuelles Beispiel dafür, wie ein früher Ankerabschluss den Vermietungsstand für die Investorenkommunikation trägt (Marktkontext).
Technisches Interview zur Vorvermietung und Visualisierungsplanung
Technischer Leiter und Visualisierungsleiter Kirill Rybachenko erläutert, warum die fotorealistische 3D-Andienung Logistikentscheider und Investorengremien überzeugt und wie diese Visualisierung das Vermarktungsrisiko eines spekulativen Neubaus senkt.
Technischer Leiter & Visualisierungsleiter, StratumCGI
Kirill, Pfandbriefbanken fordern für spekulative Logistikentwicklungen ab 30.000 m² eine Vorvermietungsquote von rund 60 Prozent. Wie hilft der 3D-Bildnachweis, diese Kredithürde frühzeitig zu überspringen, und wie wirkt sich das auf die Kreditmarge aus?
"Die Bank finanziert Risiken, keine Hoffnungen. Wenn wir für einen spekulativen Neubau bereits in der Entwurfsphase einen Mietvorvertrag vorlegen können, sinkt das Kreditausfallrisiko drastisch. Standardpläne reichen für ein Mieterkomitee aber selten aus, um eine millionenschwere Mietverpflichtung einzugehen. Unser kalibrierter Bildnachweis liefert die nötige funktionale Beweiskraft bezüglich Hallenhöhe, Stützenraster und Rampenabwicklung. Sobald das Mietverhältnis dadurch vertraglich steht, gibt die Bank die Projektmittel frei. In der Praxis sehen wir, dass eine solche Vorvermietungsquote die Marge des Baukredits um 40 bis 60 Basispunkte reduzieren kann, weil das Vermarktungsrisiko für den Finanzierer nicht mehr existiert."
Ein vorzeitiger Abschluss scheitert oft an langwierigen Prüfungen durch das Gremium des Mieters. Warum beschleunigt ein CAD-basierter 3D-Nachweis diese Prozesse um 4 bis 6 Monate?
"Ein Ankermieter prüft nicht nur die Quadratmeterzahl, sondern seine gesamte Betriebslogik. Er muss sicherstellen, dass seine Regalsysteme, ASRS-Hochregallösungen und die lichte Hallenhöhe von 12,20 Metern perfekt zusammenspielen. Wenn wir diese verkehrsplanerischen Geometrien und TGA-Fachplanungen in ein fotorealistisches 3D-Modell überführen, entfällt die mühsame Interpretation abstrakter Pläne. Der Mieter sieht sofort, wie sein Bemessungsfahrzeug im Lkw-Hof rangiert und ob der Stützenabstand zu seinen Kommissionierwegen passt. Diese visuelle Gewissheit beschleunigt die internen Freigabeschritte des Mietermanagements massiv und verkürzt die Verhandlungsdauer bis zum Mietvorvertrag erfahrungsgemäß um 4 bis 6 Monate."
Wie unterstützt der Bildnachweis den Entwickler dabei, bei einem Projektvolumen von 50 Millionen Euro eine Spitzenrendite von 4,50 Prozent im Forward Funding zu sichern?
"Bei einem Forward Funding übernimmt ein institutioneller Investor das Projekt bereits vor der Fertigstellung und zahlt nach Baufortschritt. Ohne vorab gesicherte Ankermieter fordern Investoren hohe Risikoabschläge auf den Kaufpreis, was die Spitzenrendite (Prime Yield) verschlechtert. Der Bildnachweis macht den Vermietungsstand gegenüber dem Käufergremium im wahrsten Sinne des Wortes sichtbar und belegbar. Wenn der Entwickler zeigen kann, dass 60 oder 80 Prozent der Fläche an bonitätsstarke Nutzer vermietet sind, lässt sich die angestrebte Spitzenrendite von 4,50 Prozent ohne Yield-Garantie-Abschläge festschreiben. Das sichert die ratierliche Projektfinanzierung über die gesamte 14-monatige Bauzeit ab und schützt den Entwickler vor teuren, liquiditätsbelastenden Zwischenfinanzierungen."
Vorvermietung von Logistikimmobilien, häufige Fragen
Was bedeutet Vorvermietung bei einer Logistikimmobilie?
Vorvermietung meint die verbindliche gewerbliche Vermietung einer Logistikimmobilie vor ihrer Baufertigstellung, in der Regel über einen Mietvorvertrag mit einem Ankermieter. Sie betrifft den spekulativen Neubau, nicht die Vermietung einer bestehenden Halle, und ist von der wohnungsrechtlichen Vormiete zu unterscheiden. Die erreichte Vorvermietungsquote entscheidet darüber, ob eine Bank die Projektfinanzierung freigibt.
Welche Vorvermietungsquote erwarten Banken für die Finanzierung?
Banken wünschen sich für die Finanzierung eines spekulativen Logistikneubaus im Regelfall eine Vorvermietungsquote von rund 60 Prozent (Bulwiengesa, 2025). Als Faustregel nennt die Literatur eine Spanne von 60 bis 80 Prozent vor Baubeginn. Es handelt sich um einen Marktrichtwert, kein StratumCGI-Versprechen und keine Anlageberatung; die konkrete Schwelle vereinbart der Entwickler mit der finanzierenden Bank.
Worin unterscheiden sich Vorvermietungsquote und Vermietungsstand?
Die Vorvermietungsquote ist der Anteil der bereits vor der Fertigstellung verbindlich vermieteten Fläche zu einem Stichtag, gemessen gegen die Finanzierungsschwelle. Der Vermietungsstand beschreibt den jeweils aktuellen Belegungsgrad der Immobilie. Beide Kennzahlen sind verwandt, aber keine Synonyme: Die Quote steuert die Finanzierung, der Stand wird laufend gegenüber dem Investorengremium kommuniziert.
Wie hilft ein Bildnachweis, einen Ankermieter vor der Fertigstellung zu gewinnen?
Ein Bildnachweis ist ein belastbares, fotorealistisches Planungsbild, das den geplanten Zustand prüfbar belegt. Der Ankermieter beurteilt an ihm Andienung, Hallenhöhe, Bürospange und Standortwirkung, bevor die Halle steht, und kann den Mietvertrag früher unterschreiben. Dieser frühe Abschluss hebt die Vorvermietungsquote und macht den Vermietungsstand gegenüber Mietern und Investoren prüfbar.
Was ist der Unterschied zwischen Forward Funding und Forward Deal?
Forward Funding und Forward Deal sind Strukturen der Immobilienfinanzierung für noch zu errichtende Objekte. Beim Forward Funding zahlt der Investor ratierlich nach Baufortschritt und finanziert das Projekt mit. Beim Forward Purchase wird der Kaufpreis erst nach Fertigstellung fällig, das Baurisiko bleibt beim Entwickler. Beide setzen einen belastbaren Vermietungsstand voraus, der über die Vorvermietung erreicht wird.
Vorvermietung sichtbar machen, bevor die Halle steht
Vom Bildnachweis für den Ankermieter bis zum Vermietungsstand für das Investorengremium: StratumCGI macht den geplanten Bauzustand für Bank, Mieter und Gremium sichtbar.
Projekt anfragen